Pe scurt
Terenul agricol din extravilan nu se vinde direct la notar. Vânzătorul înregistrează mai întâi oferta la primărie, iar preemptorii au 45 de zile lucrătoare pentru a o accepta la același preț și în aceleași condiții. După verificare, direcția pentru agricultură (sau ministerul, peste 30 ha) emite avizul cu care notarul autentifică vânzarea. Vânzarea fără respectarea preempțiunii sau fără avizele legale este lovită de nulitate absolută. Capcana frecventă: după afișare, nu poți vinde unui terț la un preț mai mic sau în condiții mai bune decât cele anunțate.
Când se aplică Legea 17/2014
Potrivit art. 2 alin. (1), terenurile din intravilan nu intră sub incidența legii, la fel ca imobilul cu un singur număr cadastral compus majoritar din curți-construcții în intravilan. Alte excepții:
- Rudele și familia. Art. 20 alin. (2) exclude înstrăinările între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea inclusiv, dacă proprietarul nu a cerut afișarea ofertei. Gradele se stabilesc după art. 406 și 407 din Codul civil.
- Executarea silită și licitațiile publice prevăzute la art. 20 alin. (3).
- Alte acte decât vânzarea, de exemplu o donație, care are regulile ei.
Dacă ai afișat totuși oferta, rudele de mai sus pot cumpăra doar ca preemptori de rang I, cu avizele legale (art. 20^1).
Ordinea preemptorilor
Art. 4 alin. (1) stabilește ordinea, la preț și în condiții egale:
| Rang | Cine | Condiții de reținut |
|---|---|---|
| I | Coproprietarii, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea | În această ordine |
| II | Proprietarii investițiilor agricole (pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private) de pe teren și/sau arendașii | Arendașul: contract înregistrat cu cel puțin un an înainte de afișare și 5 ani de domiciliu sau reședință în România |
| III | Proprietarii și/sau arendașii terenurilor vecine | Prioritate după hotarul comun cu latura cea mai mare, apoi după lungimea hotarului (art. 4 alin. (5)) |
| IV | Tinerii fermieri (până la 40 de ani) | Prioritate are tânărul fermier din zootehnie, cu domiciliul sau reședința în România de cel puțin un an |
| V | Academia de Științe Agricole și Silvice, unitățile de cercetare și instituțiile de învățământ agricol | Doar pentru cercetare, lângă loturile existente |
| VI | Persoanele fizice cu domiciliul sau reședința în localitatea terenului ori în cele vecine | Doar persoane fizice |
| VII | Statul român, prin Agenția Domeniilor Statului | Ultimul rang |
Dacă acceptă preemptori de același rang, vânzătorul îl alege pe cumpărător și comunică numele primăriei (art. 9 alin. (1) din normele metodologice).
Procedura la primărie, pas cu pas
- Cererea și oferta. Depui la primăria unde se află terenul cererea de afișare și oferta de vânzare (anexele nr. 1A și 1B la norme).
- Afișarea. În 5 zile lucrătoare de la înregistrare, primăria afișează oferta timp de 45 de zile lucrătoare la sediu și, după caz, pe site (art. 6 alin. (2) din lege).
- Notificarea. În 10 zile lucrătoare, primăria notifică preemptorii; dacă nu pot fi contactați, notificarea se afișează (art. 6 alin. (6)).
- Acceptarea. Preemptorul își înregistrează acceptarea scrisă la primărie, cu actele justificative, în termenul de 45 de zile lucrătoare (art. 7 alin. (1)).
- Avizul. Direcția pentru agricultură județeană (până la 30 ha inclusiv) sau ministerul (peste 30 ha) verifică în 10 zile lucrătoare și emite avizul în încă 5 (art. 9 și 10).
- Notarul. Avizul este valabil 6 luni de la comunicare. Dacă în acest interval se încheie o promisiune bilaterală de vânzare sau un pact de opțiune, rămâne valabil până la termenul de executare stipulat în act (art. 9 alin. (3) și (4)).
Poți retrage oferta înainte de expirarea celor 45 de zile (art. 7^1). Dacă modifici datele ofertei, reiei procedura de la început (art. 7 alin. (9)).
Ce pregătești pentru dosarul vânzătorului
Art. 5 alin. (1) din normele metodologice cere, în principal:
- Copia actului de identitate al vânzătorului.
- Actul de proprietate (contract, titlu, certificat de moștenitor etc.), în copie certificată de funcționarii primăriei.
- Extrasul de carte funciară pentru informare, eliberat cu cel mult 30 de zile înainte de afișare, cu extrasul de plan cadastral, dacă terenul este înscris în sistemul integrat.
- Certificatul de atestare fiscală emis de primărie.
- Procura notarială, dacă vinde un reprezentant.
Verificarea cărții funciare seamănă cu cea de la cumpărarea unui apartament.
Avizele speciale și cumpărătorii care nu sunt preemptori
Ministerul Apărării Naționale. Pentru terenurile situate pe o adâncime de 30 km de la frontieră și de țărmul Mării Negre ori la cel mult 2.400 m de obiective speciale este necesar avizul specific al MApN (art. 3 alin. (1)). Verifică mențiunea din cartea funciară privind art. 3 alin. (1). Avizul se comunică în 20 de zile lucrătoare; dacă nu este emis, se consideră favorabil. Regula nu se aplică preemptorilor (art. 3 alin. (2)). Prin Decizia ICCJ nr. 6.097/2025 a fost anulată cerința din normele MApN ca cererea să fie însoțită de avizul prevăzut la art. 9 alin. (2) din lege.
Ministerul Culturii emite, tot în 20 de zile lucrătoare, avizul pentru terenurile cu situri sau zone de patrimoniu arheologic (art. 3 alin. (4)).
Cumpărătorul care nu este preemptor. Dacă niciun preemptor nu acceptă, potențialii cumpărători depun la primărie, în 30 de zile, dovezile prevăzute de art. 4^1. Persoana fizică trebuie să îndeplinească cumulativ trei condiții, fiecare pe cel puțin 5 ani înainte de înregistrarea ofertei: domiciliul sau reședința în România, activități agricole în România și înregistrarea la autoritățile fiscale române. Pentru persoanele juridice există condiții suplimentare. Numai dacă nimeni nu îndeplinește condițiile, terenul se poate vinde oricărei persoane (art. 4^1 alin. (5)).
Impozitul de 80% și nulitatea
Revânzarea în primii 8 ani nu este interzisă, dar art. 4^2 prevede că vânzătorul care înstrăinează terenul înainte de 8 ani de la cumpărare plătește un impozit de 80% aplicat asupra diferenței pozitive dintre valoarea terenului la vânzare și cea de la cumpărare, stabilite după expertiza sau studiul de piață al camerei notarilor publici. Vânzarea fără plata acestui impozit se sancționează cu nulitatea relativă (art. 16 alin. (2)). Separat, pentru vânzătorul persoană fizică, notarul calculează și încasează impozitul din art. 111 din Codul fiscal: 3% pentru terenul deținut cel mult 3 ani, 1% după acest termen.
Vânzarea fără respectarea preempțiunii, a condițiilor din art. 4^1 sau fără avizele cerute este sancționată cu nulitatea absolută (art. 16 alin. (1)). Aceeași sancțiune se aplică vânzării la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele din ofertă (art. 7 alin. (8)). Faptele sunt și contravenții, sancționate cu amendă de la 100.000 la 200.000 lei (art. 14 și 15).
Dacă ai semnat deja o promisiune de vânzare cu avans sau arvună, art. 5 permite o hotărâre care ține loc de contract doar dacă sunt îndeplinite condițiile art. 3, 4 și art. 9 alin. (6), iar terenul este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.
Exemplu ilustrativ
Ilustrativ, fără valoare de soluție: Maria afișează oferta pentru un teren arendat. În termen acceptă arendașul (rang II) și un vecin (rang III), la prețul din ofertă. Arendașul are întâietate dacă îndeplinește condițiile de la art. 4 alin. (2). Dacă vecinul ar oferi un preț mai mare, Maria ar putea relua procedura o singură dată, în 10 zile, cu noul preț, iar ordinea rangurilor se aplică din nou (art. 7 alin. (5) și (6)).
FAQ
Pot vinde terenul unui nepot fără afișare la primărie?
Da, dacă nepotul este rudă până la gradul al treilea (de exemplu, copilul fratelui) și nu ai cerut afișarea ofertei (art. 20 alin. (2)). Un văr primar este rudă de gradul al patrulea, deci excepția nu se aplică.
Termenul de 45 de zile înseamnă zile calendaristice?
Nu. Legea vorbește de 45 de zile lucrătoare de afișare, nu de termenul general de 30 de zile din art. 1.730 din Codul civil, de la care Legea 17/2014 derogă.
Este interzisă revânzarea în 8 ani?
Nu. Este permisă, cu impozitul de 80% pe diferența pozitivă de valoare.
Dacă nu vine niciun preemptor, pot vinde oricui?
Nu imediat. Urmează etapa de 30 de zile pentru cumpărătorii care îndeplinesc condițiile de 5 ani din art. 4^1. Doar dacă niciunul nu le îndeplinește poți vinde oricărei persoane.
Surse și puncte de verificat
- Legea nr. 17/2014, forma consolidată.
- Normele metodologice ale Ministerului Agriculturii (anexa nr. 1).
- Normele privind avizul specific al MApN (anexa nr. 2).
- Codul civil: rudenia, afinitatea și dreptul de preempțiune.
- Codul fiscal: art. 111.
Informație generală, verificată documentar la 27 septembrie 2026. Rangul fiecărui preemptor, necesitatea avizelor speciale și calculul impozitelor se verifică individual cu primăria, direcția pentru agricultură și notarul.