Pe scurt
Donația unei case, a unui apartament sau a unui teren se încheie numai prin înscris autentic, adică la notar; altfel este lovită de nulitate absolută (art. 1.011 din Codul civil). Între părinți și copii, ca și între alte rude și afini până la gradul al III-lea inclusiv și între soți, nu se datorează impozitul pe transferul imobiliar (art. 111 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal). Donatorul își poate rezerva uzufructul viager sau dreptul de abitație și poate impune sarcini. Donația este irevocabilă: poate fi desființată doar pentru ingratitudine sau pentru neexecutarea sarcinilor, prin instanță. Capcana frecventă: donația nu scoate imobilul din calculul moștenirii; după deces, frații sau soțul supraviețuitor pot cere reducțiunea ori raportul donației.
Forma și ce pregătești pentru notar
Forma autentică este cerută și de art. 1.244 din Codul civil. Notarul înscrie donația în registrul național notarial (art. 1.012) și cere din oficiu înscrierea în cartea funciară, cel târziu în următoarea zi lucrătoare (art. 35 din Legea 7/1996).
Ce pregătești:
- Actele de identitate și, dacă imobilul este bun comun, acordul soțului donatorului (art. 346 alin. (1) din Codul civil).
- Titlul de proprietate: contract, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească.
- Numărul cadastral și de carte funciară; notarul obține extrasul de carte funciară pentru autentificare (art. 29 alin. (1) lit. c) și e) din Legea 7/1996).
- Certificatul de atestare fiscală de la primărie, cu impozitul pe anul în curs plătit, sau verificarea electronică a obligațiilor (art. 159 alin. (5) din Codul de procedură fiscală); fără ea, actul este nul de drept (alin. (6)).
- Actele de stare civilă care dovedesc rudenia, pentru scutirea de impozit.
- Certificatul de performanță energetică: art. 22 din Legea 372/2005 îl cere expres la vânzare și închiriere, nu la donație; întreabă notarul dacă îl solicită.
Pentru un donatar sub 14 ani, donația se acceptă prin reprezentantul legal (art. 1.013 alin. (3)); minorul între 14 și 18 ani o acceptă personal, cu încuviințarea ocrotitorului legal (art. 1.013 alin. (4)). Verificările de carte funciară sunt explicate în ghidul despre cumpărarea unui apartament.
Impozit și costuri
| Situație | Impozit pe transfer (art. 111 Cod fiscal) | Baza de calcul |
|---|---|---|
| Rude sau afini până la gradul III inclusiv, soți | Nu se datorează (alin. (2) lit. b)) | Nu e cazul |
| Alți donatari, imobil deținut de cel mult 3 ani | 3% (alin. (1) lit. a)) | Valoarea declarată, dar nu mai puțin decât valoarea minimă din studiul de piață al camerei notarilor |
| Alți donatari, imobil deținut peste 3 ani | 1% (alin. (1) lit. b)) | La fel; pentru nuda proprietate, 80% din valoarea minimă (alin. (4^1) lit. c)) |
Potrivit art. 406 din Codul civil, părinte și copil sunt rude de gradul I, bunic și nepot de gradul II, unchi și nepot de gradul III; verii primari, de gradul IV, nu intră în scutire. Afinii sunt rudele soțului, în același grad (art. 407), de exemplu socrul și nora. Notarul calculează și încasează impozitul înainte de autentificare (art. 111 alin. (6)).
Separat se plătesc onorariul notarial și tariful ANCPI de carte funciară, pe care notarul îl poate încasa în numele agenției (art. 9 alin. (13) din Legea 7/1996). Cere notarului un calcul scris înainte de semnare.
Uzufruct, abitație, sarcini și alte clauze
- Rezerva uzufructului viager. Donatarul primește nuda proprietate, iar donatorul păstrează folosința și fructele, de exemplu chiria (art. 703, art. 708 alin. (1)). Reparațiile de întreținere îi revin uzufructuarului, cele mari nudului proprietar (art. 729).
- Dreptul de abitație. Permite locuirea împreună cu familia (art. 750), dar nu poate fi cedat, iar locuința nu poate fi închiriată (art. 752).
- Sarcini. Donatarul se poate obliga, de exemplu, să asigure întreținerea donatorului; răspunde numai în limita valorii bunului (art. 1.028).
- Întoarcerea convențională. Bunul revine donatorului dacă donatarul moare înaintea lui (art. 1.016); se înscrie în cartea funciară.
- Inalienabilitatea. Interzice înstrăinarea cel mult 49 de ani și doar pentru un interes serios și legitim (art. 627).
Donația este nulă dacă îi permite donatorului să o revoce după voința sa (art. 1.015). În regimul comunității legale, imobilul primit prin donație este bun propriu al copilului căsătorit, cu excepția cazului în care actul prevede expres că va fi comun (art. 340 lit. a)).
Revocarea: ingratitudine și sarcini neîndeplinite
Revocarea nu operează de drept (art. 1.021); se cere instanței.
- Ingratitudine (art. 1.023): atentat la viața donatorului sau a unei persoane apropiate, fapte penale, cruzimi ori injurii grave, refuzul nejustificat de a-i asigura alimente donatorului ajuns în nevoie. Dreptul la acțiune se prescrie într-un an de când donatorul a știut de faptă (art. 1.024 alin. (1)). Nu îi afectează pe terții de bună-credință care au dobândit cu titlu oneros drepturi înscrise în cartea funciară înaintea cererii (art. 1.026).
- Sarcini neexecutate (art. 1.027): donatorul sau succesorii lui pot cere executarea sau revocarea, în termen de 3 ani de la data la care sarcina trebuia executată. Bunul revine, de regulă, liber de drepturile constituite între timp (art. 1.029).
Rezerva succesorală și raportul donațiilor
La moartea donatorului, valoarea donațiilor se adaugă fictiv la masa succesorală pentru a verifica rezerva (art. 1.091). Soțul supraviețuitor, descendenții și părinții (ascendenții privilegiați) sunt moștenitori rezervatari (art. 1.087), iar rezerva este jumătate din cota legală (art. 1.088). Donația care încalcă rezerva poate fi redusă la cererea rezervatarilor (art. 1.092-1.093). Acțiunea se prescrie în 3 ani de la deschiderea moștenirii ori, dacă nu au cunoscut donația, de când au aflat de ea și de caracterul ei excesiv (art. 1.095). Mai multe despre calcul, în ghidul despre moștenire, rezervă și partaj.
Raportul este altceva: copilul donatar care vine la moștenirea legală împreună cu frații sau cu soțul supraviețuitor trebuie să readucă valoarea donației la partaj, dacă actul nu îl scutește expres (art. 1.146, art. 1.150 alin. (1) lit. a)). Raportul se face, de regulă, prin echivalent (art. 1.151). Cine renunță la moștenirea legală nu datorează raport, dar păstrează donația doar în limitele cotității disponibile, dacă actul nu prevede altfel (art. 1.147); vezi și acceptarea sau renunțarea la moștenire.
Exemplu ilustrativ, nu soluție pentru un caz: o mamă văduvă donează apartamentul fiului, cu rezerva uzufructului viager și fără clauză de scutire de raport. Fiica nu primește nimic. La deces, dacă ambii copii acceptă moștenirea, fiul trebuie, în principiu, să raporteze valoarea apartamentului la partaj. Dacă actul ar fi prevăzut scutirea de raport, fiica ar putea cere totuși reducțiunea în măsura în care donația îi încalcă rezerva.
Donație, vânzare sau testament
| Criteriu | Donație | Vânzare | Testament |
|---|---|---|---|
| Când produce efecte | Din timpul vieții, fără preț | Din timpul vieții, contra unui preț | La deces |
| Revocare | Doar pentru cauzele legale, prin instanță | Nu se revocă unilateral | Oricând, de testator (art. 1.034) |
| Impozit (art. 111) | Scutit în familie până la gradul III | 1% sau 3% după durata deținerii | Scutit dacă succesiunea se finalizează în 2 ani de la deces (alin. (3)) |
| Rezervă | Supusă reducțiunii și raportului | Nu, dacă prețul e real | Legatele se reduc înaintea donațiilor (art. 1.096) |
Atenție: vânzarea către un descendent, un părinte sau soț cu rezerva uzufructului sau în schimbul întreținerii pe viață este prezumată donație în favoarea celorlalți rezervatari care nu au consimțit (art. 1.091 alin. (4)).
FAQ
Pot face donația unui apartament printr-un contract scris acasă?
Nu. Un înscris sub semnătură privată nu ajunge; donația fără formă autentică este lovită de nulitate absolută (art. 1.011).
Copilul plătește impozit dacă primește apartamentul de la părinți?
Nu impozitul pe transfer din art. 111 din Codul fiscal: donația între rude până la gradul III inclusiv și între soți este scutită. Onorariul notarial și tariful de carte funciară se plătesc în continuare.
Pot lua înapoi apartamentul dacă îmi pare rău?
Nu doar pentru că te-ai răzgândit. Donația este irevocabilă; instanța o poate revoca pentru ingratitudine, într-un an de la cunoașterea faptei, sau pentru sarcini neexecutate, în 3 ani.
Dacă îmi rezerv uzufructul, rămân proprietar?
Nu. Copilul devine nud proprietar, iar tu păstrezi folosința și fructele până la deces. Pentru reparațiile mari răspunde nudul proprietar.
Donația către un copil îi dezmoștenește pe ceilalți?
Nu automat. Ceilalți rezervatari pot cere raportul sau reducțiunea donației după deces, în condițiile art. 1.091-1.099 și 1.146-1.153.
Surse și puncte de verificat
- Codul civil, art. 340, 346, 406-407, 627, 703-708, 729, 750-752, 985, 1.011-1.029, 1.034, 1.086-1.099, 1.146-1.153 și 1.244
- Codul fiscal, art. 111
- Codul de procedură fiscală, art. 159
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, art. 9, 29 și 35
- Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, art. 22
Informație generală, verificată documentar la 27 septembrie 2026. Clauzele actului, gradul de rudenie și efectele asupra viitoarei moșteniri trebuie verificate cu notarul pentru fiecare familie în parte.