Promisiunea de vanzare-cumparare, numita frecvent antecontract, este documentul care blocheaza o tranzactie pana la semnarea contractului final. Poate fi utila, dar poate fi si locul unde cumparatorul pierde bani sau vanzatorul ramane blocat luni intregi.
Acest ghid este pentru persoane care cumpara sau vand un imobil in Romania. Este informatie generala, nu consultanta juridica sau notariala.
Pe scurt
Inainte sa semnezi, verifica:
- cine sunt partile;
- ce imobil se promite;
- cartea funciara;
- pretul total;
- suma platita acum;
- daca suma este avans, arvuna sau garantie;
- termenul pentru contractul final;
- ce se intampla daca banca refuza creditul;
- ce se intampla daca una dintre parti se razgandeste;
- cine plateste taxele;
- cand se preda imobilul.
Nu plati sume mari pe baza unei promisiuni vagi.
Avans sau arvuna
In limbaj obisnuit, oamenii folosesc "avans" pentru orice plata initiala. Juridic, conteaza foarte mult cum este formulata suma.
Intrebari esentiale:
- Se returneaza daca vanzarea nu se face?
- Se pierde daca se razgandeste cumparatorul?
- Se dubleaza daca se razgandeste vanzatorul?
- Este doar plata partiala din pret?
- Este legata de obtinerea creditului?
Avansul este, în mod obișnuit, o parte din preț; nu devine automat o sumă pierdută ori restituită dublu. La arvuna confirmatorie, art. 1544 permite, în condițiile neexecutării nejustificate și rezoluțiunii, reținerea arvunei ori cererea dublului ei, după cine nu execută. Arvuna penalizatoare din art. 1545 presupune un drept de dezicere stipulat expres. Verifică încadrarea și clauzele, nu doar titlul chitanței.
Verificari inainte de semnare
Cumparatorul ar trebui sa verifice:
- extrasul de carte funciara;
- proprietarul;
- ipotecile;
- interdictiile;
- litigiile;
- promisiunile sau sarcinile notate;
- actul de proprietate;
- situatia cadastrala;
- datoriile la asociatie;
- ocupantii imobilului.
Vanzatorul ar trebui sa verifice:
- capacitatea cumparatorului de plata;
- termenul realist pentru credit;
- clauzele de penalitate;
- dovada avansului;
- modul de radiere a sarcinilor, daca exista.
Locuință viitoare cumpărată de la dezvoltator
Pentru unitățile dintr-un condominiu viitor sau locuințele individuale viitoare, regulile introduse prin Legea nr. 207/2025 cer promisiune în formă autentică, după notarea autorizației de construire și obținerea extrasului de carte funciară corespunzător. Verifică împreună cu notarul preapartamentarea și cartea funciară a unității viitoare.
Convenția de rezervare are un regim distinct: durata maximă este de 60 de zile, iar suma de rezervare nu poate depăși 5% din preț. Nu confunda acest plafon cu un plafon general al avansului din promisiunea autentică. Verifică separat contul dedicat proiectului și condițiile legale de folosire a avansului de către dezvoltator.
Creditul bancar
Daca tranzactia depinde de credit, promisiunea trebuie sa spuna ce se intampla daca banca refuza finantarea. Fara aceasta clauza, apar dispute:
- cumparatorul cere banii inapoi;
- vanzatorul spune ca a pierdut timp;
- termenul expira;
- evaluarea bancii este sub pret;
- banca cere acte suplimentare.
O clauza buna stabileste documentele, termenele si consecintele refuzului de credit.
Termenul pentru contractul final
Termenul trebuie sa fie realist. Prea scurt poate bloca cumparatorul. Prea lung poate bloca vanzatorul.
Scrie:
- data limita;
- conditiile care trebuie indeplinite;
- cine obtine actele;
- ce se intampla daca actele intarzie;
- cum se notifica partea cealalta.
Daca una dintre parti refuza
Art. 1669 din Codul civil permite, la refuzul nejustificat al unei părți, o hotărâre care să țină loc de contract dacă sunt îndeplinite celelalte condiții de validitate. Pentru această acțiune, termenul special de prescripție este de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat. Nu confunda acest termen cu termenele altor cereri, precum restituirea sumelor ori despăgubirile.
Nu presupune automat ca orice antecontract iti garanteaza apartamentul. Conteaza forma, continutul, actele si termenele.
Greseli frecvente
Plata fara verificarea cartii funciare
Cartea funciara poate arata sarcini sau probleme care schimba complet decizia.
Suma initiala neclar formulata
Avansul, arvuna si garantia pot avea efecte diferite. Scrie expres.
Termen nerealist pentru credit
Creditele ipotecare pot dura. Include mecanisme pentru intarzieri obiective.
Lipsa clauzei de predare
Stabileste cand primesti cheile, ce ramane in apartament si cum se verifica starea.
Checklist
- extras carte funciara;
- act proprietate;
- identificare parti;
- pret total;
- suma initiala si natura ei;
- termen contract final;
- clauza credit bancar;
- penalitati;
- taxe;
- predare;
- semnaturi si forma actului.
FAQ
Promisiunea transfera proprietatea?
Nu, de regula promisiunea obliga partile sa incheie contractul final. Transferul imobiliar necesita act autentic notarial.
Pot pierde avansul?
Depinde de clauze si de natura sumei. De aceea trebuie scris clar daca este avans, arvuna sau alta garantie.
Ce fac daca vanzatorul se razgandeste?
Verifica promisiunea, termenele si remediile. In unele situatii se pot cere daune sau hotarare care tine loc de contract.
Trebuie notar pentru promisiune?
Pentru locuințele viitoare de la dezvoltator se aplică forma autentică obligatorie prevăzută de Legea nr. 207/2025. Pentru alte situații, verifică regimul concret al promisiunii cu notarul sau avocatul. Contractul final de vânzare imobiliară necesită formă autentică.
Surse si puncte de verificat
- Codul civil, promisiunea de a contracta si reguli privind vanzarea: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/309285
- Legea cadastrului si publicitatii imobiliare nr. 7/1996: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/311746
- ANCPI, informații oficiale și disponibilitatea serviciilor de cadastru: https://www.ancpi.ro/
- Legea nr. 207/2025, forma autentică, rezervări și avansuri pentru locuințe viitoare: https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/305018