Pe scurt
Multe case moștenite, terenuri din titluri emise după Legea 18/1991 sau construcții noi au acte valabile, dar nu au carte funciară. Prima înregistrare se face pe baza actului de proprietate și a unei documentații cadastrale întocmite de o persoană autorizată, depuse la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI) din județul imobilului. Dacă localitatea este cuprinsă în înregistrarea sistematică, măsurarea și deschiderea cărții funciare se fac gratuit, din oficiu. Capcana frecventă: fără înscriere, notarul nu poate autentifica, de regulă, vânzarea sau donația (art. 36 din Legea 7/1996).
Când imobilul nu are carte funciară
Verifică întâi dacă imobilul nu a fost deja înscris din oficiu. Orice persoană poate cerceta o carte funciară fără să justifice un interes (art. 883 din Codul civil), folosind datele de identificare ale imobilului (art. 6 alin. 4 din Legea 7/1996). Extrasul de carte funciară pentru informare se cere la OCPI sau online, prin ePay, când serviciul este disponibil.
| Situația | Actul care stă la bază | Ce mai trebuie verificat |
|---|---|---|
| Casă sau teren moștenit | Certificatul de moștenitor sau actul de partaj, indiferent de data lor (art. 41 alin. 1) | Dacă moștenirea a fost dezbătută pentru toate bunurile |
| Teren din titlu de proprietate (Legea 18/1991) | Titlul; înscrierea se poate face și din oficiu, pe baza planului parcelar (art. 40 alin. 4) | Amplasamentul real față de tarla și parcelă |
| Act vechi, netranscris | Actul valabil încheiat anterior Legii 7/1996 (art. 39) | Actul sub semnătură privată contează doar cu dată certă anterioară Legii 18/1991 |
| Posesie fără acte | Notarea posesiei (art. 41 alin. 8 și 8^1) | Adeverința primăriei, procesul-verbal de vecinătate, declarația autentică |
Moștenirea nedezbătută se clarifică întâi; vezi acceptarea sau renunțarea la moștenire.
Documentația cadastrală și cererea la OCPI
Documentația cadastrală este întocmită de o persoană fizică sau juridică autorizată de ANCPI (art. 4 lit. d) și art. 6 alin. 2 din Legea 7/1996). Conținutul ei și procedura de recepție sunt stabilite de Regulamentul aprobat prin Ordinul ANCPI nr. 600/2023, cu modificările ulterioare.
Cererea de recepție și înscriere se depune la biroul teritorial al imobilului, cu actul original sau în copie legalizată (art. 28 alin. 1), ori online, cu documente scanate semnate cu semnătură electronică calificată (art. 28^1).
Dacă suprafața măsurată diferă de cea din act (art. 41 alin. 3):
- mai mică: se înscrie suprafața măsurată, cu acordul proprietarului;
- mai mare cu cel mult 15% în intravilan sau 5% în extravilan: se înscrie suprafața măsurată, pe baza declarației proprietarului;
- peste aceste praguri: pentru diferență se poate cere doar notarea posesiei, cu documentele prevăzute de lege.
Dacă diferența vine dintr-o neînțelegere cu vecinul, vezi grănițuirea și expertiza topografică.
Termene și căi de atac
Încheierea registratorului se comunică în 15 zile de la pronunțare, dar nu mai târziu de 30 de zile de la înregistrarea cererii (art. 31 alin. 1). Împotriva ei poți cere reexaminarea în 15 zile de la comunicare, soluționată de registratorul-șef în 20 de zile, apoi poți face plângere la judecătorie, tot în 15 zile (art. 31 alin. 2 și 3).
În august 2026, ANCPI anunța reluarea e-Terra după o perioadă de indisponibilitate, cu cereri acumulate și posibile întârzieri; MyEterra și alte platforme urmau să repornească etapizat. Verifică pe ancpi.ro ce servicii funcționează.
Înregistrarea sistematică gratuită
Programul național de cadastru și carte funciară urmărește înregistrarea gratuită a imobilelor (art. 9 alin. 23), cu măsurători din oficiu, pe baza realității din teren (art. 10 alin. 1). Pentru proprietar:
- Localitățile cuprinse se anunță public, pe pagina dedicată a ANCPI (art. 11).
- Prezinți persoanei autorizate ultimul act care îți dovedește dreptul (art. 11 alin. 23).
- Documentele tehnice se afișează 60 de zile, iar cererile de rectificare se depun în același termen, cu dovezi (art. 14 alin. 1).
- Procesul-verbal de soluționare se poate contesta la judecătorie în 15 zile de la comunicare (art. 14 alin. 4).
- După deschiderea cărții funciare, înscrierile se pot modifica fără tarif până la prima înscriere ulterioară, de exemplu o vânzare (art. 14 alin. 7).
În caz de discrepanță prevalează măsurătorile (art. 14 alin. 10). Fără acte se poate nota posesia (art. 13 alin. 1); dacă nu se notează niciun litigiu, proprietatea se intabulează din oficiu după 3 ani (art. 13 alin. 7).
Construcția nouă sau casa veche
Pentru o casă nouă ai nevoie de certificatul de atestare emis de autoritatea care a dat autorizația de construire, care confirmă edificarea conform autorizației și existența procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, plus documentația cadastrală (art. 37 alin. 1). Înscrierea se poate face și pe stadii de execuție (art. 37 alin. 3).
Pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, intabularea se face pe baza certificatului de atestare fiscală emis de primărie, cu suprafața reală, și a documentației cadastrale (art. 37 alin. 2). Pentru casele fără autorizație, ÎCCJ a stabilit (RIL nr. 13/2019) că lipsa autorizației sau a recepției împiedică și recunoașterea dreptului prin acțiune în constatare.
Exemplu ilustrativ, care nu soluționează un caz concret: Ana moștenește o casă construită în 1975 și terenul intravilan din jur, dobândit prin titlu de proprietate; localitatea nu este în înregistrare sistematică. Cu certificatul de moștenitor, persoana autorizată măsoară 1.080 mp, față de 1.000 mp în titlu. Diferența de 8% se înscrie pe baza declarației Anei, iar pentru casă se folosește certificatul de atestare fiscală.
Efectele înscrierii și corectarea erorilor
Regula din Codul civil potrivit căreia drepturile reale se dobândesc prin înscriere (art. 885) se aplică numai după finalizarea cadastrului pe întreaga unitate administrativ-teritorială; până atunci înscrierea are efect de opozabilitate față de terți (art. 56 din Legea 71/2011, art. 14 alin. 8 din Legea 7/1996). Dreptul înscris se prezumă că există (art. 900). Moștenitorul dobândește fără înscriere, dar nu poate dispune prin cartea funciară până la înscriere (art. 887).
Erorile materiale se îndreaptă la cerere sau din oficiu (art. 913). O înscriere care nu corespunde situației juridice reale se rectifică prin declarație autentică a titularului sau prin hotărâre judecătorească (art. 907 și 908 din Codul civil, art. 33 din Legea 7/1996). Pentru erorile din recepție, OCPI are comisii care fac verificări pe teren (art. 34 alin. 3). Pentru verificările dinaintea unei achiziții, vezi cumpărarea unui apartament.
Ce pregătești
- Actul de proprietate, în original sau copie legalizată.
- Pentru construcții: autorizația, procesul-verbal de recepție și certificatul de atestare sau, pentru cele dinainte de 1 august 2001, certificatul de atestare fiscală.
- Actul de identitate și, după caz, actele care arată regimul bunului (căsătorie, partaj).
- Documentația cadastrală de la persoana autorizată.
- Dovada plății tarifului de publicitate imobiliară, cu excepția scutirilor legale (art. 29 alin. 1 lit. f); valoarea o confirmi la OCPI.
FAQ
Pot vinde o casă fără carte funciară?
De regulă, nu la notar. Art. 36 din Legea 7/1996 cere înscrierea în cartea funciară, cu excepții limitate, cum sunt partajele fără dezlipire sau alipire.
Titlul de proprietate din 1991 ține loc de carte funciară?
Nu. Titlul dovedește dreptul, dar imobilul trebuie înscris. După înregistrarea sistematică, identificarea din titlu își pierde valabilitatea în favoarea planului cadastral (art. 15 alin. 1).
Suprafața din cartea funciară poate fi mai mare decât cea din act?
La cerere, doar în limitele art. 41 alin. 3; peste prag se poate nota numai posesia asupra diferenței. În înregistrarea sistematică se înscriu suprafețele măsurate (art. 11 alin. 24), cu reguli speciale pentru terenurile extravilane din fondul funciar (art. 13 alin. 14).
Extrasul pentru informare dovedește că imobilul este liber de sarcini?
Arată situația din cartea funciară la data emiterii. Pentru o tranzacție, notarul cere extrasul pentru autentificare.
Surse și puncte de verificat
- Legea 7/1996: înregistrare sistematică, cerere, încheiere, construcții, prima înregistrare.
- Codul civil: efectele înscrierii, rectificare și îndreptarea erorilor.
- Legea 71/2011, art. 56: efectul înscrierii până la finalizarea cadastrului.
- ANCPI: comunicări oficiale despre e-Terra și serviciile online.
Informație generală, verificată documentar la 27 septembrie 2026. Tariful, termenul concret și actele cerute pentru imobilul tău se confirmă cu persoana autorizată și cu OCPI.