Pe scurt
De la 25 august 2026 se aplică noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care abrogă Legea nr. 50/1991 și normele ei din Ordinul nr. 839/2009 (art. 576). Pentru o casă nouă sau o renovare importantă, drumul începe tot cu certificatul de urbanism și se încheie cu recepția la terminarea lucrărilor (art. 249 și 280). Noutatea practică: unele lucrări se fac acum pe baza unei notificări la primărie, iar altele fără nicio formalitate. Capcana: listele din Cod sunt precise, iar construirea fără autorizație se sancționează mult mai sever decât înainte.
Certificatul de urbanism
Certificatul de urbanism te informează despre regimul juridic, economic și tehnic al terenului, dar nu îți dă dreptul să construiești (art. 253). Îl ceri la autoritatea care emite și autorizația: de regulă primarul, iar în anumite situații președintele consiliului județean (art. 304).
Pentru clădiri, art. 257 prevede emiterea în cel mult 15 zile lucrătoare, o valabilitate stabilită de emitent între 12 și 36 de luni și o prelungire de maximum 24 de luni, cerută cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare. Pentru o casă nouă anexezi extrasul de carte funciară actualizat și planul de situație cu amprenta la sol. Certificatul îți spune ce avize și studii trebuie să obții.
Autorizație, notificare sau nicio formalitate
Regula rămâne autorizația de construire, cu excepția lucrărilor pentru care legea permite notificarea sau lipsa oricărei formalități (art. 259 alin. (6)). Exemplele privesc imobile din afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor.
| Lucrarea | Regimul | Articol |
|---|---|---|
| Casă nouă în oraș sau municipiu | Autorizație de construire | art. 259 |
| O singură casă parter, fără subsol, de maximum 150 mp desfășurați, în intravilanul rural, pe proiect-tip sau proiect avizat de arhitectul-șef de județ | Notificare, cu studiu geotehnic și topografic | art. 294 alin. (2) lit. a) și art. 298 |
| Garaj, bucătărie de vară, piscină, cumulat maximum 50 mp, la o casă din intravilanul rural, în afara zonelor metropolitane | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. a) |
| Gard nou în locul celui existent, înlocuirea acoperișului (înălțare de maximum 0,50 m), pereți interiori nestructurali | Notificare | art. 294 alin. (2) lit. b) |
| Reparații la gard fără schimbarea formei și materialelor, zugrăveli, pardoseli, instalații interioare | Nicio formalitate | art. 299 alin. (2) lit. a) |
Un gard pe un teren care nu a avut împrejmuire nu apare în aceste liste, așa că întreabă primăria înainte să începi. Pentru linia de hotar vezi ghidul despre grănițuire și gardul dintre vecini.
La notificare depui formularul și un proiect simplificat, întocmit de specialiști (art. 295). Primăria are 15 zile lucrătoare să ceară clarificări, să impună autorizație sau să respingă; altfel intervine aprobarea tacită. Lucrările pot începe la 15 zile calendaristice după acest termen (art. 296).
Dosarul pentru autorizația de construire
Fosta DTAC se numește acum proiectul pentru autorizarea construirii (art. 264). Ce pregătești, potrivit art. 262:
- cererea pe formularul aprobat prin Ordinul MDLPA nr. 975/2026;
- extrasul de carte funciară și extrasul de plan cadastral, fiecare nu mai vechi de 30 de zile;
- dovada luării în evidență a proiectului de Ordinul Arhitecților din România;
- proiectul pentru autorizarea construirii și referatele verificatorilor de proiecte;
- avizele și acordurile din certificatul de urbanism;
- devizul general, durata de execuție și valoarea investiției.
Acordul vecinilor, în formă autentică, este necesar când expertiza cere măsuri de punere în siguranță a clădirilor vecine (art. 261). Autorizația se emite în 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete (art. 273), iar un refuz trebuie motivat în fapt și în drept (art. 275).
Valabilitate, începerea lucrărilor și recepția
Autorizația este valabilă 3 ani de la emitere, iar art. 309 alin. (5) interzice prelungirea acestui termen. După începerea anunțată, valabilitatea se extinde pe durata de execuție din autorizație. Durata de execuție se poate prelungi o singură dată, cu cel mult 12 luni, la cererea făcută cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare (art. 310 alin. (5)).
Înainte de începere ai nevoie de proiectul tehnic de execuție verificat și anunți data începerii la primăria emitentă și la Inspectoratul de Stat în Construcții (art. 278). Recepția la terminarea lucrărilor este obligatorie și în regie proprie, cu participarea unui reprezentant al emitentului (art. 280). Apoi primăria eliberează certificatul de atestare a edificării, pe baza căruia se face intabularea casei în cartea funciară (art. 37 din Legea 7/1996).
Exemplu ilustrativ
Exemplul este ilustrativ și nu soluționează un caz concret. Ana are o casă într-un sat din afara unei zone metropolitane și a zonelor protejate. Vrea să înlocuiască gardul vechi, să refacă finisajele din baie și să construiască un garaj de 30 mp pe fundație. Finisajele nu cer nicio formalitate. Pentru gard și garaj depune notificarea și așteaptă termenele din art. 296. Același garaj într-un municipiu ar cere autorizație de construire.
Construcțiile fără autorizație și regularizarea
Execuția fără autorizație sau cu nerespectarea ei se sancționează cu amendă de la 50.000 la 1.000.000 lei, iar lucrările fără notificare cu 5.000 până la 50.000 lei (art. 357). Organul de control oprește lucrările și dispune intrarea în legalitate sau desființarea (art. 358). Fapta este infracțiune în zonele protejate și la monumente, ca și continuarea lucrărilor oprite (art. 356).
Vechea intrare în legalitate este înlocuită de autorizația de regularizare (art. 301). Ca regulă, aceasta privește locuințe unifamiliale parter sau parter și etaj de maximum 150 mp, anexe de maximum 150 mp și închideri de balcoane, cu expertize tehnice și respectarea reglementărilor urbanistice. Timp de un an de la intrarea în vigoare a Codului se pot regulariza și alte construcții, cu cote și taxe de zece ori mai mari. Acțiunea pentru desființare se prescrie în 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor (art. 357 alin. (11)).
Cererile depuse înainte de 25 august 2026
Certificatele de urbanism emise anterior își păstrează valabilitatea (art. 582 alin. (4)). În clarificări fără caracter normativ din septembrie 2026, MDLPA arată că cererile înregistrate până la 24 august 2026 inclusiv se soluționează după Legea 50/1991. Dacă ai un dosar în curs, verifică la primărie regimul aplicabil.
FAQ
Certificatul de urbanism îmi permite să construiesc?
Nu. Te informează și stabilește avizele necesare. Construiești doar pe baza autorizației, a notificării aprobate sau în cazurile fără formalitate.
Pot începe lucrarea notificată imediat după depunere?
Nu. Aștepți cele 15 zile lucrătoare de analiză și încă 15 zile calendaristice (art. 296 alin. (6)).
Pot prelungi autorizația după ce au trecut cei 3 ani?
Nu. Autorizația își pierde valabilitatea dacă lucrările nu încep în termen (art. 310 alin. (1)). Prelungirea prevăzută privește durata de execuție și se cere înainte de expirare.
Casa fără autorizație poate fi intabulată?
Ca regulă, nu, pentru că nu poate fi recepționată (art. 280 alin. (8)). Excepțiile sunt regularizarea și construcțiile ridicate înainte de 1 august 2001, intabulate pe baza certificatului de atestare fiscală (art. 37 alin. (2) din Legea 7/1996).
Surse și puncte de verificat
- Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea 169/2026).
- Legea 7/1996, art. 37: înscrierea construcțiilor în cartea funciară.
- Ordinul MDLPA nr. 975/2026: formularele de autorizare și notificare.
- Legea 50/1991, abrogată, pentru cererile înregistrate anterior.
Informație generală, verificată documentar la 27 septembrie 2026. Regimul unei lucrări depinde de zona și de reglementările urbanistice ale terenului, deci confirmă-l prin certificatul de urbanism sau la primărie.