Comodatul pentru locuință: folosință gratuită și restituire

Pe scurt

Comodatul este împrumutul de folosință: proprietarul (comodantul) îți remite gratuit un bun, de exemplu un apartament, iar tu (comodatarul) îl folosești și îl restitui după un anumit timp (art. 2.146 Cod civil). Legea nu cere formă scrisă sau notarială, dar un înscris cu dată certă sau autentic poate valora titlu executoriu pentru restituire (art. 2.157). Proprietarul poate cere locuința înapoi la termen, după ce folosința convenită s-a încheiat ori, dacă nu există termen și scop limitat, oricând. Capcana principală este plata: dacă folosința are un preț, contractul este de fapt o închiriere, cu alte reguli civile și fiscale.

Comodat sau închiriere

Esențial pentru comodat este caracterul gratuit (art. 2.146). Locațiunea presupune folosința unui bun „în schimbul unui preț, denumit chirie” (art. 1.777). Denumirea din contract nu schimbă realitatea: o sumă fixă plătită lunar proprietarului pentru folosință seamănă cu o chirie, oricum ar fi numită.

Pentru închiriere, vezi clauzele contractului de închiriere. Atenție și la avantajele date proprietarului în schimbul folosinței: venitul din cedarea folosinței poate fi și în natură (art. 83 alin. (1) Cod fiscal).

Forma contractului și dovada

Contractul se încheie prin acordul părților dacă legea nu cere o formalitate (art. 1.178 Cod civil); pentru comodat nu este prevăzută forma scrisă sau autentică.

Problema practică este dovada: art. 309 alin. (2) CPC nu permite dovedirea cu martori a unui act juridic cu obiect mai mare de 250 lei. Un înscris semnat de ambele părți evită discuția. Data lui devine opozabilă terților doar când este certă, de exemplu prin notar, executor judecătoresc sau înregistrare într-un registru public (art. 278 CPC).

Forma contează și la restituire. Contractul autentic sau cel sub semnătură privată cu dată certă este titlu executoriu pentru restituire când comodatul încetează prin decesul comodatarului sau prin expirarea termenului; fără termen, doar dacă nu prevede o anumită întrebuințare ori întrebuințarea este permanentă (art. 2.157).

Obligațiile celui care locuiește gratuit

• Păzești și conservi locuința cu prudența și diligența unui bun proprietar (art. 2.148 alin. (1)).
• O folosești doar potrivit destinației din contract sau, în lipsă, potrivit naturii bunului. Nu poți lăsa pe altcineva să o folosească fără aprobarea prealabilă a proprietarului (art. 2.148 alin. (2)); regula diferă de subînchirierea unei locuințe închiriate.
• Suporți cheltuielile făcute pentru folosință (art. 2.151 alin. (1)). Lucrările necesare și imprevizibile se rambursează dacă proprietarul, anunțat, nu s-a opus sau nu a putut fi anunțat din cauza urgenței (alin. (2)).
• Nu răspunzi pentru uzura rezultată numai din folosința convenită, dar dacă folosești locuința altfel ori o ții după scadență răspunzi, ca regulă, chiar și pentru forța majoră (art. 2.149).
• Nu poți reține locuința pentru sumele pe care ți le datorează proprietarul (art. 2.153) și nu poți compensa restituirea cu o datorie a acestuia (art. 1.618 lit. b)).
• Mai mulți comodatari care au împrumutat împreună răspund solidar (art. 2.154).

Proprietarul care cunoștea vicii ascunse și nu te-a prevenit răspunde pentru prejudiciu (art. 2.152).

Când poate proprietarul cere locuința înapoi

Restituirea are loc la termen sau, fără termen, după folosința convenită (art. 2.155 alin. (1)). Dacă nu există termen și nici un scop determinat, ori scopul este permanent, locuința se restituie la cerere (alin. (2)).

Înainte de acest moment, proprietarul poate cere restituirea când are el însuși o nevoie urgentă și neprevăzută, când comodatarul decedează sau când acesta își încalcă obligațiile (art. 2.156). La decesul proprietarului, drepturile și obligațiile contractuale trec, ca regulă, la moștenitori, dacă din lege, contract sau natura contractului nu rezultă contrariul (art. 1.282).

Exemplu ilustrativ, nu soluția unui caz: Ana îi lasă nepotului un apartament „până termină masterul”, printr-un înscris semnat, fără dată certă. După terminarea studiilor, folosința convenită s-a încheiat (art. 2.155 alin. (1)). Înscrisul nu este titlu executoriu, așa că Ana îi trimite o notificare scrisă; dacă nepotul nu pleacă, sesizează judecătoria. Dacă ar fi cerut apartamentul în timpul masterului, ar fi trebuit să dovedească una dintre situațiile de la art. 2.156.

Dacă cel care locuiește gratuit refuză să plece

Procedura specială de evacuare (art. 1.034-1.045 CPC) se aplică și ocupantului, adică persoanei, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă imobilul „cu sau fără permisiunea ori îngăduința proprietarului” (art. 1.034 alin. (2) lit. e)):

1. După încetarea dreptului de folosință, notifici în scris ocupantul să elibereze locuința în 5 zile de la comunicare (art. 1.039).
2. Dacă refuză, ceri judecătoriei în a cărei circumscripție se află imobilul evacuarea pentru lipsă de titlu (art. 1.036 și 1.041).
3. Cererea se judecă de urgență, iar hotărârea este executorie și poate fi atacată cu apel în 5 zile (art. 1.042).

Procedura este facultativă; poți folosi și dreptul comun (art. 1.035). Cu un titlu executoriu potrivit art. 2.157 Cod civil poți merge direct la executor (art. 638 alin. (1) pct. 4 CPC). Detalii în ghidul despre procedura de evacuare.

Locuința folosită ca sediu pentru PFA sau firmă

Pentru sediu, verifică actele cerute acum la Oficiul Registrului Comerțului și ghidul despre înființarea unui PFA. Scrie în contract că locuința poate fi și sediu, pentru că destinația convenită limitează folosința (art. 2.148 alin. (2)). Pentru societăți, avizul de schimbare a destinației prevăzut de Legea 196/2018 nu este necesar dacă administratorii declară pe propria răspundere că la sediu nu se desfășoară activitate (art. 17 alin. (6) din Legea 31/1990). Dacă firma plătește pentru spațiu, contractul devine închiriere; chiria plătită de persoane juridice se impozitează prin reținere la sursă (art. 84^1 Cod fiscal).

Clauzele care previn conflictele

1. Locuința și bunurile din ea, cu listă și fotografii la predare.
2. Mențiunea expresă că folosința este gratuită.
3. Termenul sau scopul folosinței și un preaviz de restituire.
4. Cine locuiește efectiv.
5. Destinația: doar locuință sau și sediu profesional.
6. Cine plătește utilitățile, întreținerea și reparațiile curente.
7. Lucrările permise și soarta îmbunătățirilor la plecare.
8. Starea la predare și predarea cheilor.
9. Data certă sau forma autentică, dacă vrei titlu executoriu.

FAQ

Trebuie înregistrat comodatul la ANAF?

Obligația de înregistrare din art. 83 alin. (5) Cod fiscal privește contribuabilii care obțin venituri din cedarea folosinței. Un comodat real, fără preț, nu produce astfel de venituri. Situația se schimbă dacă există orice contraprestație.

Pot plăti întreținerea fără ca acesta să devină chirie?

Costurile folosinței sunt ale comodatarului (art. 2.151), iar plata consumului propriu este obișnuită. O sumă plătită proprietarului pentru dreptul de a locui este însă preț și apropie contractul de închiriere.

Proprietarul mă poate da afară înainte de termen?

Doar în situațiile din art. 2.156: nevoie urgentă și neprevăzută a proprietarului, decesul comodatarului sau încălcarea obligațiilor. În lipsa acordului, evacuarea trece prin instanță.

Dacă am făcut renovări, pot rămâne până îmi sunt plătite?

Nu. Art. 2.153 exclude dreptul de retenție. Rambursarea lucrărilor necesare și imprevizibile (art. 2.151 alin. (2)) se cere separat.

Surse și puncte de verificat

• Codul civil: împrumutul de folosință, art. 2.144-2.157, și regulile generale citate.
• Codul de procedură civilă: data certă, proba cu martori, titluri executorii și evacuarea.
• Codul fiscal: veniturile din cedarea folosinței bunurilor, art. 83-84^1.
• Legea societăților nr. 31/1990: art. 17 alin. (6) privind sediul social în locuință.

Informație generală, verificată documentar la 27 septembrie 2026. Termenul, scopul folosinței și eventualele plăți între părți trebuie verificate în actul concret înainte de notificare sau evacuare.